Az ingatlanok értékesítése kapcsán többféle ÁFA-fizetési szabállyal találkozunk. Van amikor áfamentes, van, hogy ennek ellenére választható az ÁFA-fizetés, és bizonyos esetekben fordított adózású az ügylet. A teljesítés napjának megállapítása szintén nem mindig egyszerű.

Mivel az ÁFA-trv. nem tartalmaz konkrét meghatározást az ingatlanra, ezért a Ptk. szerinti meghatározást kell alkalmazni. A trv. nem csak földre, épületre, de építményre is alkalmazandó. Építmény lehet például egy csővezeték. Ugyan a tágabb meghatározású ingatlan nem, de az építési telek és lakóingatlan fogalmak körbeírásra kerültek az ÁFA-törvényben. Az építési telek nem minősül beépített ingatlannak, de beépítésre szánt területen fekszik, útról, magánútról gépjárművel zöldterület vagy termőföld érintése nélkül megközelíthető. Lakóingatlan a lakás céljára létesített ingatlan. A garázs például nem számít ide, akkor sem, ha egybeépült a lakóházzal, hiszen nem lakás céljára építették. Az ingatlannyilvántartási bejegyzésnek vagy akár a használatbavételi engedélynek is tükröznie kell a lakásfunkciót.

A hasznosítás módja

Az ingatlan fogalmi meghatározása mellett a használat, a hasznosítás módja is lényeges. Ingatlanértékesítés esetén például találkozhatunk adómentes vagy normál ÁFA-kulccsal adózót esetekkel. Alapvetően ÁFA-mentes az ingatlan értékesítés ÁFA szabályai szerint, azonban ha az első jogerős használatbavétel még nem történt meg, vagy még nem telt el két év az ezt tanúsító határozat jogerőre emelkedése óta, vagy építési telek az értékesítés tárgya, akkor a normál ÁFA-kulcsot kell alkalmazni. Ha alapból ÁFA-mentes lenne az értékesítése egy ingatlannak, akkor az adóalany saját döntésével választhatja, hogy mégis áfásan értékesít. Figyelmeztetjük azonban az olvasót, hogy a választást követő ötödik év végéig ettől a választástól nem térhet el az adózó.

Fordított adózás

Az új ingatlan és az építési telek ÁFA-adózása egyenes, de más esetekben a fordított adózást kell alkalmazni. Ilyen eset az építési szerződés alapján történő ingatlanátadás, vagy újnak nem minősülő ingatlan adásvételi szerződés alapján történő értékesítése vagy az építési teleknek nem minősülő földterület értékesítése, ha az adóalany az áfás adózást választotta ingatlanok értékesítésére.

Teljesítés időpontja

Fontos kérdés még a teljesítés időpontja egy-egy értékesítési ügyletnél. Az adókötelezettség keletkezésének ideje az ügylet megvalósulása. Ez a birtokba vehető dolog átengedésének idejét jelenti, amikortól az átvevő rendelkezhet tulajdonosként a dolog felett. Ha a vételár kifizetése több részletben történik, akkor a teljesítés időpontja az ingatlan birtokba adásának napja lesz. A tulajdonjog átszállás időpontjának tehát nincs ÁFA-szempontból jelentősége.

Ha az értékesítő megrendelést kap a vevőtől, hogy felépítse az ingatlant, akkor termékértékesítésként adózik az ingatlan átadása, akkor is, ha a későbbi vevő (a megrendelő) biztosítja az anyagokat. Alapesetben ugyanis ha a megrendelő adja az anyagokat, akkor a munka szolgáltatásnyújtásként adózik, de ha az ügylet tárgya ingatlan, akkor csakis termékértékesítésről lehet szó. A teljesítés időpontja az átadás-átvételi jegyzőkönyv napja lesz.