4.4.1.  A bérbeadó kötelezettségei

Az ingatlan-bérbeadás rendszeres, üzletszerű gazdasági tevékenységnek minősül, ezért azt jogszerűen megkezdeni csak az adóhatósági bejelentkezést követően, adószám birtokában lehet. A kötelezettség a (0x)T101. sz. nyomtatvány kitöltésével és az adóhatósághoz 2 példányban történő benyújtásával teljesíthető. A bejelentkezéskor a bérbeadónak nyilatkoznia kell az áfakötelezettség tekintetében is. Fő szabályként adómentes tevékenységről van szó, ami azt jelenti, hogy a bérbeadónak áfát fizetnie nem kell, de adólevonási jog sem illeti meg. A törvény lehetővé teszi az adókötelessé tételt, de az adózó ezen döntésétől csak a választás évét követő 5. naptári év elteltével térhet el.

Személyi jövedelemadó-kötelezettség

A magánszemély ingatlan-bérbeadásából származó jövedelmének adókötelezettségét elsősorban a személyi jövedelemadóról szóló, többször módosított 1995. évi CXVII. Törvény (a továbbiakban: Szja-törvény) 74. §-a szabályozza. Az említett paragrafus alapján az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem a fő szabály szerint külön adózó jövedelem, az adókötelezettség ekkor a teljes bevétel (bérleti díj – áthárított rezsiköltség) 25%-a.

Azonban a törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a magánszemély ettől eltérő adózási módot válasszon. Ilyenkor az összevonás alá eső jövedelemként – hozzáadva a más összevonás alá eső jövedelmeket (pl. munkabér, nyugdíj stb.) az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazva a kétkulcsos (18%, 36%) adótábla alapján állapítható meg az adófizetési kötelezettség.

Ebben az esetben a jövedelem a bevétel (bérleti díj + rezsitérítés) 90%-ában vagy a bevétel és a ténylegesen felmerült és bizonylattal igazolt költségek különbözeteként határozható meg.

Az előzőekben említett választási lehetőségekkel összefüggő döntést elegendő az adott évre vonatkozó személyi jövedelemadó-bevallás elkészítésekor meghozni, de a döntésre folyamatosan célszerű készülni (pl. a költségszámlák gyűjtésével).

Egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség

Az ingatlan bérbeadásából származó 1 millió forintot meghaladó jövedelem estén a teljes összeg (és nem csak az 1 millió forint feletti rész) után 14%-os mértékű egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség keletkezik. Ez a kötelezettség csak addig áll fenn, amíg a hozzájárulás-fizetési felső határra – 450 000 Ft – vonatkozó törvényi feltétel nem teljesül.

Nem vonatkozik a kötelezettség arra, aki az állandó lakóhelyéül szolgáló lakását adja bérbe, feltéve, hogy a bérbevevő nem a saját vagy a vele együtt élő közeli hozzátartozó vállalkozása. Már a cégalapításkor érdemes erre is odafigyelni!

Lényeges kiemelni, hogy az egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség szempontjából irányadó értékhatár megállapításánál a jövedelmet kell figyelembe venni, amely a személyi jövedelemadó-kötelezettség alapjául szolgáló összeghez igazodik.

Amikor a magánszemély dönt abban a tekintetben, hogy elkülönülten adózó vagy összevonás alá eső jövedelemként állapítja meg az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmét, célszerű figyelembe vennie az 1 millió forintos értékhatárt is.

Külön adózó jövedelmek esetében:

Bevétel=jövedelem

Összevonandó jövedelmek esetében:

Bevétel-költség (min. 10%)=jövedelem