8. Hitel felhasználás lakásvásárlásra

A cél annak az adózási eljárásnak a megtalálása, amely alkalmazásával kölcsönből finanszírozható a lakáscélú felhasználás és egyúttal a személyi jövedelemadó kedvezmény is igénybe vehető.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem után fizetendő személyi jövedelemadó mértéke 25 százalék. A személyi jövedelemadót a magánszemélynek az adóévet követő év május 20. napjáig kell megállapítania és megfizetnie.

A számított személyi jövedelemadót nem vagy nem teljes egészében kell megfizetni, ha a magánszemély az ingatlan átruházásából származó jövedelmét egészben vagy részben az adóévet követő év május 20. napjáig saját maga, közeli hozzátartozója vagy volt házastársa részére lakáscélra felhasználja. A közeli hozzátartozó fogalmát a személyi jövedelemadó törvény értelmező rendelkezése nem szabályozza, ezért mögöttes jogszabályként a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit kell alkalmazni.

A Polgári Törvénykönyv 685. § b) pontja értelmében közeli hozzátartozó:

  • házastárs,
  • egyeneságbeli rokon,
  • a mostoha- és neveltgyermek,
  • örökbefogadó,
  • mostoha- és a nevelőszülő, testvér
  • belföldön fekvő lakás tulajdonjogának, a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak adásvétele vagy más visszterhes szerződéssel való megszerzése
  • belföldön fekvő lakótelek tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése, ha a lakótelken a magánszemély, közeli hozzátartozója vagy volt házastársa 60 hónapon belül lakás épít, építtet;
  • belföldön fekvő lakás építése, építtetése;
  • belföldön fekvő lakás alapterületének növelése, ha a lakás legalább egy lakószobával bővül;
  • belföldön fekvő lakás haszonélvezetének, használatának vagy bérleti jogának megszerzése 5 év vagy ezen túli időtartamra;
  • idősek otthonában vagy a fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli megszerzése. Egy tekintet alá esik ezzel a térítési díj előre történő megfizetése is.

A törvény lakáscélú felhasználást kizárólag belföldi ingatlanhoz köti. Ebből adódóan külföldi ingatlan vásárlása, építése, építtetése, alapterületének növelése, ahhoz kötött jog megszerzését a törvény nem preferálja.

A lakáscélú felhasználásnak nem kizárólag egyetlen közeli hozzátartozó vonatkozásában kell megvalósulnia. Nem kifogásolható, ha az átruházásból származó jövedelmet a magánszemély több közeli hozzátartozó javára használja fel. Ezt támasztja alá az Adó és Ellenőrzési Értesítő 1999. évi 11. számában 130. pont alatt megjelent iránymutatás. Természetesen a magánszemélynek kell bizonyítani, hogy az egyes közeli hozzátartozók javára milyen összeget használt fel az átruházás útján keletkezett jövedelméből, s ezek összesített összege kiadja a jövedelem egészét. Az Adó és Ellenőrzési Értesítő 1997. évi 9. számában 197. pont alatt kiadott állásfoglalás kimondja, hogy az idősek otthonában biztosított férőhely megvásárlására fordított összeg (egyszeri hozzájárulás) akkor tekinthető lakáscélú felhasználásnak, ha a szerződésben foglaltakból fakadóan, a Polgári Törvénykönyvben szabályozott módon, az érintett személy vagyoni értékű joghoz jut. Azt a tényt, hogy az érintett haszonélvezeti, használati vagy bérleti jogot szerez, a szerződésnek egyértelműen tartalmaznia kell.

A lakás és a lakótelek fogalmát a törvény értelmező rendelkezése pontosan meghatározza. Lakásnak minősül:

  • az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény,
  • építési engedély szerinti lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot elérte.
  • ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten levő lakóház.
  • az épített környezet átalakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építési telek, ha arra a településszerkezeti terv, a helyi építési szabályzat szerint lakás építhető,
  • az ingatlan-nyilvántartásban a lakással együtt nyilvántartott földrészlet,
  • olyan földrészlet, amelyet a lakáshoz tartozó földhasználati jog terhel.

A lakáscélú felhasználás igazolásához a következő dokumentumok szolgálhatnak:

  • lakótelek, lakás tulajdonjogának, haszonélvezetének, használatának megszerzését igazoló érvényes szerződés és a földhivatalhoz benyújtott bejegyzési kérelem,
  • lakáshoz kapcsolódó földhasználati jog megszerzését igazoló érvényes szerződés és a földhivatalhoz benyújtott bejegyzési kérelem,
  • lakás bérleti jogának megszerzése esetén az érvényes szerződés,
  • lakás építése, építtetése és lakás alapterületének növelése esetében a jogerős használatbavételi engedély és az építési engedély jogosultja részére kibocsátott számla (számlák),
  • idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában történő elhelyezésnél a férőhely biztosítását igazoló okirat,
  • az összeg felhasználását igazoló okirat,
  • rokonsági fokot és a korábbi házasságot igazoló közokirat, ha a kedvezményezett közeli hozzátartozó vagy korábbi házastárs.

A megoldást a Szja tv. 63. § (2) bekezdése által biztosított lehetőség kiaknázása jelenti. A hivatkozott jogszabályhely lehetővé teszi a kedvezmény érvényesítését a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon belüli lakáscélú felhasználás esetében is. Tekintettel arra, hogy a lakáscélú felhasználás ténylegesen megelőzi a régi ingatlan értékesítését, ezért a Szja tv. 63. § (2) bekezdése egy törvényi vélelmet állít fel. Értelemszerűen az új ingatlan megszerzésének anyagi fedezetét nem képezhette a később értékesített ingatlanból származó jövedelem, azonban a törvényi vélelemből adódóan ennek nincs jelentősége. Ennek következtében akár kölcsön felvételéből is finanszírozható az ingatlan megszerzése.

Külön kell kezelni a 2004. december 31-éig, illetve az azt követően megszerzett jövedelmet.

2004. december 31-éig megszerzett jövedelem kezelése tárgyában két adóhatósági iránymutatás került kiadásra.

Először az Adó és Ellenőrzési Értesítő 2003. évi 5. számában 84. pont alatt jelent meg állásfoglalás. Az iránymutatásban foglaltak szerint a lakásszerzési kedvezmény érvényesítése akkor lehet jogszerű, ha a magánszemély az ingatlan átruházásból származó jövedelmét fordítja új lakás vásárlására. Abban az esetben, ha a magánszemély az új lakást hitelből vásárolja meg, akkor az új ingatlan vételárát nyilvánvalóan nem a régi ingatlan átruházásából származó jövedelemből fedezi, hanem azt a felvett hitelből fizeti ki, a hiteltörlesztéssel a lakáscélú felhasználás nem valósul meg. Az sem ad módot a kedvezmény értékesítésére, hogy az új lakás vásárlása időben megelőzi a régi lakás eladását.

Ezt követően az adóhatóság az Adó és Ellenőrzési Értesítő 2003. évi 11. számában 146. pont alatt módosította az előző bekezdésben részletezett állásfoglalást. Ennek alapján a személyi jövedelemadó törvény 63. § (2) bekezdése értelmében a kedvezmény értékesítése akkor jogszerű, ha a magánszemély az ingatlan-átruházásából származó jövedelmet fordítja új lakás vásárlására. A kedvezmény érvényesíthető akkor is, ha 12 hónappal korábban vásárolta a lakást. Ez a rendelkezés technikai jellegű szabályozás. Ez azt jelenti, hogy az adóhatóság e jogcímen igénybevett kedvezmény esetén nem vizsgálja, nem vizsgálhatja az ingatlan pénzügyi forrását. Ebben az esetben ugyanis az ingatlan-átruházásából származó jövedelem lakás célú felhasználása ténylegesen nem lehetséges, mivel a beszerzés megelőzi az értékesítés időpontját. Nem kifogásolható, ha a magánszemély hitelt vesz fel az új lakás megvásárlásának finanszírozására, majd a későbbiekben értékesített ingatlan eladásából származó jövedelmet a hitelből finanszírozott lakás vásárlására számolja el technikailag. Azonban a hitel törlesztése továbbra sem számít lakáscélú felhasználásnak. Természetesen annak nincs akadálya, hogy a hitel törlesztésére befizetett összegre a magánszemély adókedvezményt vegyen igénybe a vonatkozó szabályok figyelembe vételével.

2005. január 1-jétől megszerzett jövedelem kezelésére az Adó és Ellenőrzési Értesítő 2006. évi 6. számában 49. pont alatt kiadott állásfoglalást kell figyelembe venni.

2005. január 1-jétől azon összegre nem érvényesíthető lakásszerzési kedvezmény, amelyet az alábbi forrás(ok)ból finanszíroztak:

  • adómentes lakáscélú munkáltatói támogatás,
  • kamatkedvezménnyel nyújtott lakáscélú munkáltatói hitel,
  • lakás-előtakarékossági szerződés alapján folyósított összeg,
  • a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet alapján nyújtott közvetlen támogatás,
  • a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet alapján kamattámogatással folyósított kölcsön,
  • olyan hitel, amelyre az Szja törvény szerinti törlesztési adókedvezmény érvényesíthető.

Az Adó és Ellenőrzési Értesítő 2006. évi 6. számában 49. pont alatt kiadott állásfoglalás leszögezi, hogy a fenti forrás(ok)ból finanszírozott összegre akkor sem érvényesíthető a lakásszerzési kedvezmény, ha a jövedelem megszerzését megelőző 12 hónapon belül történt a lakáscélú felhasználás. Más (hitel)forrásból (pl. nem támogatott hitelből) finanszírozott összegre a lakásszerzési kedvezmény érvényesíthető.

A fentiek alapján kijelenthető, hogy a lakásvásárlás céljára felvett hitel kedvezményes kezelése csak abban az esetben képzelhető el, ha a magánszemélynél a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon belül valósul meg a lakáscélú felhasználás. Amennyiben az ingatlan átruházásából származó jövedelem lakáscélú felhasználása utólag történik, akkor az új ingatlan vásárlása céljából felvett hitel visszafizetésére fordított – a régi ingatlan átruházásából keletkezett – összeg nem tekinthető lakáscélú felhasználásnak. Ebben az esetben a törvényi vélelem nem áll fenn, mivel egyértelműen kimutatható az összefüggés az ingatlan megvásárlása és a hitel ilyen irányú felhasználása között.

Amennyiben a lakáscélú felhasználás nem valósul meg, a magánszemélynek az adóévet követő év május 20. napjáig, akkor a törvény szerint fizetendő adót be kell vallania és meg kell fizetnie. A lakáscélú felhasználás realizálásakor a bevallott fizetendő adó teljes vagy részbeni törlését lehet kérelmezni. Tényleges visszatérítésre csak akkor van mód, ha a magánszemély folyószámláján a törlést követően túlfizetés mutatkozik.

A lakásszerzési kedvezmény adó-visszaigénylésének és visszafizettetésének lebonyolításáról az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal elnöke kiadta a 7004/2005. APEH irányelvét. Az irányelv az Adó és Ellenőrzési Értesítő 2005. évi 4. számában jelent meg.

Nagyon fontos annak tisztázása, hogy a magánszemély mely időpontban szerzi meg az ingatlan-értékesítésből származó jövedelmét, mivel ezen időpontot megelőző 12 hónapon belüli lakáscélú felhasználáshoz kapcsolódóan van mód a kedvezmény érvényesítésére.

A jövedelem megszerzésének időpontja az a nap, amikor az ingatlan átruházásáról szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági határozat, hatósági határozat) a földhivatalhoz benyújtották. Az ingatlan vásárlása esetén nem befolyásolja az ingatlan megszerzésének időpontját a vételár vagy utolsó vételárrészlet megfizetésének időpontja. Az érvényes szerződés fogalma alatt a felek által kötött előszerződést nem lehet érteni, mivel annak a tulajdonjog tekintetében nincs joghatása. A földhivatalhoz benyújtott adás-vételi előszerződés alapján joghatással bíró hivatali intézkedés nem történhet meg.

Az átruházásból származó jövedelem helyes megállapítása szintén döntő jelentőségű, mivel ezen összeg tekintetében kell igazolni a lakáscélú felhasználást. A jövedelem ténylegesnél nagyobb összegben történő meghatározása azzal a következménnyel járhat, hogy a magánszemély jogalap nélküli adófizetést teljesít.

2007. január 1-jétől értéknövelő beruházásnak minősül a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet szerint meghatározott korszerűsítés költsége, valamint az ingatlan állagmegóvása is, ha az átruházást megelőző 24 hónapon belül történt és annak költsége a szerződés szerinti bevétel 5%-át meghaladta.